克而瑞]中国房地产土地市场2017年12月简报
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克而瑞]中国房地产土地市场2017年12月简报

时间:2018-01-08 13:46:45 来源:本站 作者:

  年末是土地市场传统高峰期,12月份土地市场成交规模持续小幅度攀升,成交面积、总价以及均价环比均有不同程度的上涨,其中一线、二线城市供应持续增加,土地成交量维持高位,均价环比回落,三四线城市仍是土地市场的绝对主力,量价齐升;相比去年同期,12月土地成交规模有所回落,今年下半年以来市场持续放量,年末土地市场的高峰已无往年显著。

  在11月土地市场成交规模大幅提升的基础上,12月市场成交不减,CRIC监测的300城经营性土地成交3102幅,环比上涨10%;成交建面24145万平方米,环比上浮13%,但对比去年同期下滑16.1%,成交总价5246亿元,环比上涨24%,同比小幅下滑4.2%,12月市场总体表现为小幅度的量价齐升;土地成交均价小幅回升,本月成交均价2173元/平方米,同、环比分别上涨14.3%和9%;从各能级城市占比来看,本月各能级城市占比变动不大,三四线城市成交土地建筑面积占总成交的8成左右,二线成,一线%。年末是土地市场的传统高峰期,整体成交热度小幅回升,主要原因为部分企业在年末为完成指标、冲业绩需求,加快拿地速度;武汉、长沙本月均有限价地块由于竞拍激烈遭到“熔断”,天津于12月11日更新基准地价,住宅用地的基准地价为15800-880元/平方米,比原本5980-850元/平方米的标准大幅提升,热点城市整体的土地价值仍是受到认可。

  溢价率方面,12月土拍土地平均溢价率24.2%,环比上升1.3个百分点,仍处于低溢价运行状态,年末土地成交量增加,理性程度不减。一线城市本月溢价率再度小幅下降1个百分点,仅为4.9%,除北京几宗综合地块溢价率较高外,其余三城均有大量底价成交地块;二线城市本月平均及溢价率也再度下跌4.6个百分点,平均溢价率16.7%,三线个百分点。

  分能级来看,一线万平方米,同、环比分别上涨40%和24%,达到两年以来一线城市最大的月度成交量,本月出让的涉宅用地共25宗,其中超过半数为共有产权房用地或动迁安置房用地,一线城市目前土地出让为保障性用地为主,除北京本月仅成交94.51万平方米以外,上海、广州和深圳本月成交建筑面积都超过了150万平方米。深圳以199.98万平方米的总成交建筑面积位列第一,成交的4宗地块均为商办地块,其中3宗位于南山区、1宗位于龙岗区,南山区3宗地块分别由万科、腾讯以及恒大底价竞得,龙岗区地块体量较大,且规划有600米超高层建筑,该地块开发完善将带动龙城板块价值整体进一步提升;其次广州成交建筑面积达170万平方米,共成交2宗商办地块和3宗住宅地块,商办地块分别位于珠江新城和国际金融城板块,属于城市核心区域,住宅地块则全部位于相对远郊区域,由于地块属性已经区域位置较远,广州本月地块也全部低溢价成交;上海本月成交的所有地块均为安置房用地及租赁用地,共16宗,建筑面积160万平方米,北京在第二季度以来持续大幅放量后本月成交94.5万平方米,仅有6幅地块,环比降幅较大,富力竞得延庆区1宗共有产权房用地,溢价率67%,在本月一线城市成交中溢价率最高,楼板价接近万元,金隅本月在京落下2子,分别位于房山区和昌平区,其中昌平地块为金隅、北辰联合竞得,成交溢价率44%,刷新了昌平区的最高成交楼板价纪录,整体来看北京的土地市场在一线城市之中竞争最为激烈。

  二线%,在各能级中环比涨幅最大,在成交量上浮近3成的基础上,成交总金额环比涨幅为31%,同比减少21%,土地市场成交单价基本维持稳,本月成交均价为3942元/平方米,同、环比均下降1%。本月二线城市中武汉本月市场最为活跃,成交建筑面积达到599万平方米,共成交32宗地块,首宗大学生公寓地块成交,该地块不得建造成套住宅,而要建成用于面对留在武汉工作、创业的大学毕业生的公寓,也是武汉在“抢人战略”中的重要一环,其他城市中成都、长春分别成交484万平方米和410万平方米,长三角热点城市中南京本月最为活跃,成交229万平方米,溧水推出2宗打包出让的商办+住宅地块,最终由于无房企报价而流拍,虽然属于南京,但是溧水位置偏远,商办市场持续看淡,同时作为首批租赁试点城市之一,南京27日成交首宗租赁地块,未来将打造自持型租赁公寓并且纳入人才安居计划,南昌也成交了首宗租售并举地块,且只能定向销售给指定人才,各城市之间的“人才大战”相继打响,从整体成交分布来看,二线城市中整体来看中西部的城市成交量持续高于东部。

  三四线成左右水平,总成交金额为2509亿元,土地成交均价1344元/平方米,土地价格同环比分别提升26%和19%。重点关注的三四线城市中,本月成交量最大的城市为昆山,成交建筑面积达到110万平方米,共成交7宗涉宅地块,有4宗地块溢价率都在30%以上,花桥镇商住地块成交楼板价达到16312元/平方米,其次漳州、东莞成交量也较大,与二线城市不同,重点监测的三四线城市中东、南部市场更为活跃,东部热点城市的辐射作用较为显著。

  本月土地市场整体来看是量价齐涨的,但具体到能级仅有三四线城市的成交均价环比上涨,一线和二线城市价格持续回落,年末许多城市加大土地供应力度,南京、福州等市都有大量土地供应,但相比去年年末成交量已经较大幅度回落,预计1月份市场仍有余热;月初国土部发文表示将信息化土地供给利用监管平台,土地信息进一步透明化,防止土地浪费,济南国土局21日发布通告称将严惩土地挂牌中的恶意串通行为,土地市场的规范化仍在持续落实中。

  12月份,总价榜单中入榜门槛及榜首地块总价环比分别上浮4%和178%,且榜首地块总价达239.43亿元,全年最高,为深圳龙岗区大型商办地块,地块由世茂地产底价竞得,地块规划要求建设600米超高层建筑,打造深圳又一新地标,同时地块也成为深圳有史以来总价第二高地块;门槛地块为武汉洪山区商住地块,地块总建筑体量为42.6万平方米,由武汉阳光万悦以溢价率53.98%竞得,成交总价38.65亿元,楼板价9074元/平方米。

  单价榜单方面,本月地块成交单价持续低位,榜首地块为北京昌平区北七家镇住宅地块,地块位于北五、六环间,发展潜力较大,也吸引了较多的开发商参与竞拍,最终由金隅+北辰联合体以最高价竞得,成交楼板价38025元/平方米;门槛地块为福晟地产竞得的福州仓山区商住地块,成交楼板价21614元/平方米,溢价率达到20.04%。

  深圳12月6日成交一宗商办用地,地块位于深圳龙龙岗大运新城的核心商务区,总建筑体量高达135万平方米,其中规划要求建设一幢600米的超高层建筑,最终由世茂股份以239亿元底价竞得,楼板价17834元/平方米,成为深圳有史以来总价第二高地块,同时也是今年总价最高地块。

  该地块所处区域为龙岗大运新城的核心商务区域,从地块规划来看,600米超高建筑将成为深圳新地标,且同时地块超大型综合体的建成将大幅提升板块价值,将成为深圳市未来发展的热点板块,目前来看,地块位于地铁3号线公里,距离龙岗区中心区域约4公里;从地块周边配套来看,主要为住宅小区、学校以及中心体育馆、龙城公园,配套类型齐全,且居住氛围已经成熟,该地块内含商业、办公、酒店、公寓等综合性质的用途,其中商业部分需要整体自持,其他用途的物业也将要自持10年,意味着世贸需要在该项目上投入较大力度进行打造,地块的高总价以及未来的自持运营都对企业的财务要求极高;未来打造成熟后片区的商业配套等级将大大提升,对周边房价有一定的提升作用,目前周边在售住宅项目主要为佳兆业未来城及京基御景中央,销售均价在4.6-4.8万元/平方米,属于深圳市房价的洼地。

  年末土地交易尾声,北京昌平区迎来1宗单价地王的成交,昌平区北七家镇综合用地出让,吸引了中铁、龙湖等知名房企以及金隅+北辰、碧桂园+葛洲坝等联合体参加,最终由金隅+北辰联合体以最高价64.8亿元竞得,溢价率达到44%,由于触及最高价格,需要自持比例为3%,成交楼板价38025元/平方米也刷新了昌平区成交地块的最高楼板价。

  该地块位于北五、六环间,临近京承高速,距离昌平区核心地段距离较远,周边两公里内暂无地铁规划,最近的地铁站点为约3.5公里以外的5号线号线北延段未来科技城南站也距离地块有3公里的距离,整体来看出行主要依靠自驾,公共交通便捷度不高;目前地块周边主要以住宅小区为主,居住氛围已经较为浓厚,此外东侧有国核软件技术中心、未来科技城等人才聚集地,是片区人口导入的主要来源,商业、医疗、教育资源则尚未跟上,配套等级较低且数量较少,但未来发展潜力较大。周边目前主要在售项目为翡翠公馆和北京壹号庄园,12月成交均价分别为61435元/平方米和60813元/平方米,而本次金隅北辰地块商品房最高限价55650元/平方米,均价不得超过53000元/平方米,低于市场价格,未来入市去化不成问题,但加之部分自持要求,房企盈利空间被压缩得较小。

  年末土地市场迎来成交高峰,一线城市主要以商办、租赁和安置房用地的成交为主,总体来看虽然成交量显著上涨但未来商品房供求关系仍然紧张,三四线城市地价低位回温;随着部分热点城市的楼市拐点到来,土地市场也将面临较长期的调整,在政策持续收紧、土地结构调整的情况下,预计2018年1月成交规模将有较为明显的回落。

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